土地重劃(農地重劃)之政治經濟學?
最近幾年, 全台灣都因為土地重劃, 農地重劃, 都市更新..等等的議題鬧得沸沸揚揚. 土地重劃 (農地重劃)之政治經濟學真的是很深, 我用自己的簡單數學來說一說這個影響全台灣深遠的土地重劃活動.
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數字告訴你: 為什麼要土地重劃(農地重劃) ?
我盡量不談人與政治/利益團體的背後糾葛, 大家知道就好. 這裡, 我來用簡單的數學數字說說為什麼要土地重劃(農地重劃)? 總之, 事情的發生都是有道理的, 但是, 事情的發生卻不一定都是對的.
假設1: 有一個地方政府規劃把一片2公里 x 4公里的稻田土地重劃為新的都市(住商)區域.
假設2: 當地一甲的稻田年收成10萬元, 以2%報酬率推估, 一甲田約價值500萬元.
假設3: 如果開發成都市(住商)區域, 平均地價為25萬元. 而房價約為18萬元.
依據這些基本設定, 我們可以得到幾個重要數字:
a) 原有農地區域, 總共地價(市價)約為 ~20億元.
b) 新的都市區域, 總共地價(市價)約為 ~3000億元! (天啊! 150倍喔!)
c) 預估新建房屋, 總共房價(市價)約為 2000~4500億元! (依開發程度有所不同)
d) 新增公共建設支出, 總共支出約為 250~350億元.
e) 銀行系統會因此增加約為1500~4000億元的貸款.
所以, 從上面的項目a)與b)的差異, 就可以看出為何各地政府/利益團體會熱衷土地重劃了! 如果再考慮工程施工的機會與貸款的商業機會, 土地重劃儼然成為大家的救贖. 好驚人! 不是嗎?
這裡提醒大家, 公共建設支出可是要由大家買單呦!
價值也許創造出來? 但是泡沫肯定已經長大了…
土地重劃, 並沒有創造新事物, 只是為相同的土地換一換名稱罷了! 所以, 價值也許被創造出來, 但是, 地產泡沫肯定已經長大了. 我並非否定土地開發, 如果人們有住屋或是使用地產的需求, 那開發土地是必然的. 但是, 如果土地重劃開發的目的是為了轉換名稱, (或是開發面積已經超過合理需求), 來取得驚人的土地價格差價, 那麼我們就要好好思考了.
憂心現在? 還是憂心未來的 “還原農地” 計畫?
我看到許多的善良人, 憂心的討論台灣農地/稻田的未來, 心中不免也有點擔心.
哪一天, 我們建立的龐大的道路系統, 用水泥路鋪滿百年以來開發的農田, 處處是無人使用的公共設施…啟不哀哉?
別以為台灣人會多到可以塞滿所有的新市鎮重劃區. 三五十年之後, 台灣人口也許會減少幾百萬, 到時候, 說不定政府會推動 “市地重劃, 還原為農地” 的計畫哩!
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