房價泡沫化!? 魔旅士租金指標
從2009年初的金融風暴谷底, 所有的金融產品價格又都飆漲. 包含這陣子以來, 政府與民間的調查都顯示: 房價泡沫化!? 房價過高? 這是真的嗎? 還是有其原因. 我自己也有房子, 也經歷過無殼蝸牛的日子, 所以我也能體會這種無形的壓力.
怎樣才是房價泡沫化!?
買房子好像是人人都覺得的終身投資, 甚至說這是中國人有土(房)斯有財的觀念烙印. 真的嗎? 我有幾點想法:
第一, 自住的房子, 不用考慮房價: 因為你自己使用, 所以享受高與低都是自己, 無須考慮投資. 第二, 有時候租房子也很好. 我還記得以前租了個頂樓小鐵皮屋, 幾千塊新台幣月租. 日子照樣過, 飯一樣吃! 第三, 重點來了, 如果賣房是要投資, 那可得十分小心. 泡沫! 都是因貪念而起!! 請多用保守的評估.
[ 台北, 信義區的知名豪宅…廣告示意圖. source: http://www.hiyes.tw/ ]
房價泡沫化, 原因?
房價泡沫化, 原因到底是甚麼哩? 簡單說, 答案就是閒錢太多! 請別說我腦筋簡單, 這是真的. 當2008~2009金融風暴持續, 各先進國家狂降利率, 英國已經維持0.5%一整年, 其他國家都不敢升息. 這幾乎是告訴全球投機客說: 來! 來! 來! 借錢免利息! 趕快來借! 我看, 泡泡又開始吹了.
投資房產: 魔旅士的40年租金指標
回到主題房價泡沫化. 我的推估採用的假設是: 人們都是25歲以後才開始有能力買房, 到65歲退休, 期間有40年. 因此, 我設計了一個投資房產的魔旅士的40年租金指標.
魔旅士租金指標40年租金指標 = 總房價 / 40年總租金.
當指標大於1.0, 表示租比較划算; 當指標小於1.0, 表示買比較划算.
[舉例], 老王正考慮買一間45坪房屋(住家):
– 台北信義區, 房價40~65萬/坪, 月租4.0萬. 40年租金指標 = 0.9~1.5 左右.
– 台北板橋市, 房價25~35萬/坪, 月租2.7萬. 40年租金指標 = 0.9~1.2 左右.
– 新竹附近區, 房價12~20萬/坪, 月租1.8萬. 40年租金指標 = 0.6~1.0 左右.
由這各地的房價數字與40年租金指標分析, 我們可以知道: 買到高單價房屋之後出租, 是很笨的. 相反的, 租高單價房屋的房屋很划算.
另一種反過來的看法是: 如果你買到低單價房屋之後出租, 是很棒的投資. 相反的, 租低單價房屋的房屋很不划算.
提醒! 貸款時的盲點….
前面的算法是用40年為基礎, 所以, 當一般的房貸是20年期時, 貸款人的壓力很大. 相對的, 租屋人的壓力很低. 懂了吧! 因此, 年輕人應該先學省省錢. 首先從薪資收入為根基, 用力存錢, 累積房屋基金, 這是建立自己退休條件的基礎. 別貪心想要趕快買大房子, 先租租房子, 也許也是不錯的策略! 如果, 房屋總價高過40年的租金, 那就租屋吧! 因為, 當房價過高時, 租屋反而是吃房東豆腐!
台灣房價泡沫化之未來
假想, 當台灣房價再漲50%, 信義區一坪是70~100萬以上, 這相當於買一坪房子等於一般人兩年的薪水. 魔旅士的40年租金指標會飆到1.6~2.5以上的程度. 這說明了: 買房子的人得花至少80~100年才能把房屋賺回來! 就…就…等下輩子吧! 嘿嘿!
(小心, 我還沒有考慮時間價值, 通膨與還原現值的計算喔! 再算下去, 會有人自殺的. )
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