實價登錄制:分析與妙計

【作者】: •【時間】: 2014-01-17 •【分類】: 建築與家

實價登錄制度,在二○一一年立法院通過地政三法後實施。依據規定,中古屋買賣登記過戶一個月內,必須登錄房價,但預售屋的房價,卻只規定建商與代銷業在「完銷或結案後」才須登錄行情。這明顯是作球給炒房團體,也就是房價飆高的主因之一。

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國外一棟美麗的超級豪宅Villa。當許都人們都努力地為自己與家人的窩奮鬥工作時,如果我們看到不公平的房產制度,心中更是覺得應該要省思如何改善我們的社會與運作系統。

我寫過一篇短文探討房地產為何一直漲。炒房的手法極其簡單:當真實交易量遠低於總數量,炒高價格方法就是創造假象。這與股市作手聯合公司派炒股票的手法如出一轍。

因此,如果不肖立法院利用通過有利於建商與仲介的法條來換取政治利益時,人民可得注意了。這兩天立法院火速修改通過地政士法條,看似增加對於不實登錄的罰則,卻是公然立法暗示可以先登記錯誤?

立法院一月三日才通過修改《地政士法》第五十一條之一款,地政士登錄房價,如果被他人檢舉或被地政單位調查登錄不實,將有七至十五天修正期,若不期限內修正,才會被開罰3萬至15萬元。這表示只要地政單位查不到或沒人檢舉,那就不需要修正?事實上的狀況是,房產交易量龐大根本無法調查。不是交易當事人怎會知道真價格?又怎會去檢舉?這簡直開方便之門。

其實,政府管理單位原本就有許多簡單方式可以知道真正房價,不過卻沒有人願意實施,難言之隱令人好奇。我想了的幾種實價登錄建議方案:

(方案一)實價登錄後方得辦理過戶與銀行貸款

建議可以採用:買賣雙方與公證人(仲介/代書/律師等等)簽名並繳交實價登錄表格予地政事務所,方得辦理過戶與銀行貸款

採用這種實價登錄表格的優點在於:(A)同時綁定買賣雙方,賣方不願申報則無法過戶,交易不成立;(B)買方不願申報則無法申請貸款,資金風險成本大增。(C)又,實價登錄表格屬官方申報文件,高報、低報、虛報都將被視同偽造文書,交易三方同在一條船上。(D)另,銀行也有一個可以參考的交易定價,可以與房屋估價搭配,做為評估貸款成數的資料,減低銀行的貸款風險系數。(E)當然,銀行如果與交易人勾結進行超貸,或是房價虛報或低報造成超貸,那也容易被金管單位抓包啦!一舉數得。

(方案二)房產交易視同營業,繳交百分之五營業稅

建議可以採用:房產交易視同營業行為,繳交百分之五營業稅。那麼,虛報交易視同逃漏營業稅,如金額高於兩百萬,交易人限制出境。這規定與公司法的漏稅處罰規定相同,全國一視同仁。

採用這種房產交易視同營業行為的優點在於:(A)豐富地方政府的稅基,各地政府與國稅局一定會好好稽核房產交易行為,畢竟大家都缺稅金啊!(B)對交易人來說,高報多繳稅,低報有逃稅的罰則。(C)又,兩百萬的門檻可以針對四千萬以上的大交易者產生逃稅嚇阻的威力。(D)另外,頻繁交易者將會遭遇到連續繳交百分之五營業稅的壓力,而自用購屋著卻只需繳交一次百分之五營業稅,這也可以壓抑專業房地產炒家的行為。(E)當然,這也可以完全消滅創造假價格假房產交易

簡單的事不要複雜的做

至於房產交易所得與所得稅,有所得就得繳稅本來就是天經地義,政府只需要規定房產交易稅率就好了。

很多事情原本簡單,只需有效率執行。而當有心政客(尤其是立法單位)與利害關係人把法律變得龐大而複雜,只不過是惡意增加操作空間與灰色地帶,為利益團體把關而已。我們普通的小老百姓都明白:簡單的事不要複雜的做。

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